互联网房产峰会暨腰子会迎新年会携骄阳地产在哈尔滨圆满落幕

   本月17、18日两天，腰子会携手骄阳地产，在哈尔滨亚布力地中海酒店隆重召开“回归本质，瞭望未来——2016迎新年会”。本次年会有来自各地140家企业参会，链家地产、骄阳地产、中原地产、台湾吉家网作为与会嘉宾也和参会企业家们分享了大陆、香港和台湾的房地产经纪行业发展经验。

   腰子会，于2014年11月份成立，是一个房产互联网行业的自发组织。成员均为房产互联网领域的企业家和高管。旨在梳理房地产行业发展规律，汇集行业领先企业的经营思想，引领传统企业家走向未来，让资本在房产互联网行业中选对选手。

   本次年会上，来自房地产经纪、互联网、房产金融、青年公寓等方向的12位嘉宾做了现场分享。

   会议主要围绕近一两年来，随着互联网对实体经济的渗透，以及房产交易市场竞争格局的转变，房产中介及相关行业未来的发展趋势而展开研讨。

  关于这一观点，利用不到两年的时间，实现高速互联网化的哈尔滨骄阳地产董事长王文奇分享了在这一过程中的经验。

   从2014年起至今，骄阳地产为向互联网化转型就进行了多种尝试。首先是调整内部人员结构。骄阳将所有店长下属的文职行政人员全部转岗——此举在一年内为公司节约了近千万的人力成本，并为了支持后续公司互联网化的转型，骄阳地产扩充了公司IT部门。并将移动端的经纪人对客户回应时间作为工作重点。当客户还在移动端录入房源信息和联系方式时，房源基本信息已经通过后台发送给经纪人。从客户下单到经纪人抢单，平均响应时间不到3秒。移动端的推广使骄阳地产省去更多人力成本，并且使经纪人跨片区服务成为可能。除此之外，骄阳地产重新定位了公司的房屋美化业务。增加二手房的附加值，更贴近了用户和市场的需求。

   针对骄阳地产的变革措施，福美来网创始人叶小平认为，互联网给房地产经纪业带来的机遇主要在于提高效率、改造流程。首先是效率，包括买方效率和卖方效率，买方在交易中的大诉求是资金安全，卖方的大的诉求是房子如何定价以及如何卖，加上房地产市场交易流程复杂、周期长（平均看房24次，平均用时84天），因此寻找让交易更简单、安全、合理的方法来是解决用户痛点的关键，互联网为交互和真实数据提供了便利，这有利于信息的共享和成交效率的提升。其次是流程改造，流程改造可以使效率提升1.5倍，那么改造的关键点在于将漫长的交易流程做到的简单，骄阳地产的拎包房就是一个很好的例子。因此，在解决了价格、安全的用户痛点后能做到简单就能保证万事皆赢。

  市场未来的空间到底有多大？

  会议上，链家研究院杨现领院长对于行业趋势的发展做了如下分析：

    首先，中国总体的二手房市场GMV占比越来越高。根据链家研究院测算，未来市场潜在空间大，规模将进一步上涨，预计规模将由2015年的922亿上升到2020年的1789亿。

   其次，新房市场上一二手联动是大势所趋。未来，能够掌握用户和潜在买家的经纪公司，将会在获取高更大的渠道影响力，变现能力也将更强。第三，交易入口的衍生价值蓄势待发。相比美国房屋交易领域，中国二手房交易的衍生服务缺位，提升空间巨大。通过金融服务等延长房屋流通的服务链条，解决客户的痛点，将为行业提供广阔的创业空间。

 房地产经纪行业的本质是什么？

 针对本次年会的主题，链家cco徐东华认为经纪行业的核心是房、客、人。

   徐东华介绍链家多年围绕三件事：房、客、人。而在这个三角关系中，很难将三件事同时做好，因此，要先从一件事做起，当其中一端变得很大时会撬动另外一端。故今年链家选择从经纪人入手，通过合并、收购及自身快速扩张，从经纪人手中获得房源、带来客户。但如今经纪人独立性增强，有很大的自主权。故撬动后也会面临考验：自己的人能不能被撬动，能不能去撬动别人的人。

徐东华认为，经纪行业仍存在“新兵扛枪”的问题

“新人如果没有一年、一季度以上的培养，基本不太可能扛起这把枪。但大陆的现状是，好店长在被培养起来之前就被挖走了。大陆经纪行业仍面临“新兵扛枪”的问题，那么要如何解决该问题，降低经纪人流失率呢？“

，费率与业绩。经纪人关心做一单能创造多少业绩，业绩是提佣的基础分母，简单的理解就是费率。若费率下降，利润率会大幅下降，如果此时市场占有率没有提升，那么已被降低的费率很难再回到以前。而经纪人与经纪公司已类似伴生关系或寄生关系，经纪公司需要创造很多服务场景，在某个市场环境下，经纪公司必须扛住费率，倒逼经纪人提升服务品质。

第二，组织、沟通要简单化。徐东华表明，在房地产经纪行业管理十分重要，但很多时候并未实现有效管理。房地产经纪公司的组织特点要求上下级形成自己独特的管理语言，能把组织简单化。当组织、沟通变得简单有效后，人数会扩大，会不断有经纪人加入，或让经纪人变得更。

第三，由过去的盯单变成今天的盯边。目前北京的单边比为4.5，即每一单至少有4.5个人可获得业绩，这意味着每单生意需要更多角色的加入，增强了经纪人之间的合作。目前北京链家两万多经纪人平均从业年限约为两年零三个月，今年收入比较理想，流失率开始降到历史低点，全员平均流失率约为3%，低点为2%，且经纪人学历在不断拔高。

对于行业本质的思考，台湾吉家网董事长李同荣指出，这两年大陆产业竞争就好像是一场战争，尤其在资本市场投入以后，金融海啸的影响让整个产业都面临着前所未有的巨变。

十年前，李同荣曾预测未来将出现“虚实共构”，即虚拟和实体未来是一个共筑实销主体，线上虚拟会介入交易。当时人们都听不太懂，但现在家喻户晓的O2O就是虚实共购行销。他表示，现在A2C在转向B2C，而B2C终将变成C2A、C2B，企业对消费者终还会回归到顾客至上的本质。

互联网进一步渗透的方向是什么？

    杨现领认为，未来互联网在经纪行业主要向两个方面渗透。一方面是房源信息的互联网化。凭借房源信息高质量，43%的美国人买房步是上网查看，而目前中国房源信息的及时性和准确性仍不足。另一个方面是经纪人的互联网化。经纪人之间的博弈导致传统的线下服务作业效率低，阻碍经纪人之间产生网络效应。

与美国的MLS加独立经纪人的模式以及澳大利亚的REA互联网平台不同，而中国将形成平台化的公司。未来整个行业或将形成寡头垄断格局，究竟寡头的市场份额可以达到多少，谁将成为寡头垄断者目前暂不得知。但是，未来这个行业的真正创业机会，将来自于能提供第三方服务的细分领域，比如拍照、做户型图、做房屋美化美容等等，这些提供专业基础服务的机会还很多。

蜕变中的链家

   链家的业务布局相对完善，其业务布局覆盖了客户整个生命周期中的服务需求。此外，目前链家已经实现化布局，并在北京市场占有垄断优势，这也是其实现化扩张的基础。后，围绕房屋交易，链家形成了基本的金融布局。目前P2P理财已经位列行业前三，其原因是，链家深入地切入到交易场景，从而掌控了金融，具备做风控的能力。

   房屋经纪的下游的房产评估，活跃在个贷领域或者在二手房贷款领域。云房数据创始人闫旭东认为评估公司的业务来源既依靠经纪公司，也要依靠银行、拆迁等其他业务。延伸性评估服务偏边缘化，在下游十分被动。但若跟上游结合、跟交易越贴近，价值量就会越大、数据做起来会更好。因此，房产评估如何发展才能能够与交易接得更近是评估公司未来一段时间需要思考的问题。

除此之外，房地产金融是各公司重点关注的方面，也是此次会议上被反复讨论的话题。

   对于将目光盯准房产金融市场的艾拉丁而言，它的主要业务板块是租霸和公寓。艾拉丁的业务目标是提供金融对接，在某些环节上做增益。其中租霸业务旨在帮助租户缓解资金压力，通过像将季付改为月付的方式来使租户面临较小的资金压力。公司在6月份成为进入该领域的家公司，在试错过程中不断成长。这一业务模式主要是通过和我爱我家、链家等中介公司合作，艾拉丁为在这些中介公司获取服务的租客提供相应的金融服务。而公寓行业目前发展迅速，有大小玩家，而艾拉丁就是定位在如何帮助这些新玩家和小玩家减少竞争劣势，主要帮助他们从收房以及获客两个方面完成交易。

   针对业内对互联网带来的冲击的担忧，艾拉丁金融的金建国提出，互联网并不会取代传统中介，但可能会对整个产业链条的某些环节造成冲击，并且取而代之。对此，传统房产中介需要关注两个可能对产业产生重要影响的因素，即人群属性和VR虚拟现实。人群属性是指，随着行业发展，客户群也在发生转变，传统中介需要据此作出相应对策。VR虚拟现实是一项新兴技术，它可以让客户不受距离限制地感受关于房屋的不同装修、周边环境等。

本次峰会的后环节，链家研究院院长杨现领分享领日本房地产资产管理的相关经验。

杨现领介绍，日本资产管理的经验无论从市场、行业还是公司运营等方面都对中国资产管理具有借鉴意义。